楼市要去库存就得将房价降到10年前！

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据媒体报道，3年前中心区住宅成交均价就摸到9000元/平方米，人均GDP居河北省首位的唐山市。由于持续多年滞涨，3年前均价卖到7000元/平方米的项目，如今多数还是这个价位。而2007年，唐山市区的房价便达到了7000元/平方米。2008年更是在楼市低迷下，市区均价一度掉到了5000元/平方米。

也就是说，唐山的房价，已经跌到了10年前的水平。即便如此，按照唐山当地业内人士的说法，以现在这样的销售速度，完全消化目前唐山市场的库存，肯定要超过10年。虽然这名业内人士的去库存，可能“去”得过于彻底了一些。毕竟，任何城市都不可能出现供需完全对等、完全一致、完全没有缝隙的现象。但是，留下3年库存，还要7年以上。而唐山是河北经济最发达的地区之一，如果唐山的去库存时间都要达到7年以上，河北其他地区呢，全国其他三、四线城市呢?

如果说唐山在去库存问题上还有些相对乐观的因素的话，那就是房价已经跌回10年前。而按照趋势，还有可能继续下跌。那么，对于购房者来说，当然房价跌到心理价位以内，特别是农民工的心理价位以内，去库存的内存动力就有可能被激活。

问题在于，这是唐山。而从其他地方的情况来看，房价似乎并没有出现明显的下跌，绝大多数地方的房价与10年前相比，都有很大的上涨。就算近两年有所下跌，也仍然远高于10年前的水平。如此一来，在购买力和心理环节，就会严重影响到购房者购房动力和热情。尤其是农民工和外来人口，按照三、四线城市的薪酬水平，是很难形成购买力的。那么，去库存的压力就会很大。

值得注意的是，由于目前的商品房库存，绝大多数都是2007年以后开发商高价拿地形成的，相当一部分是2008、2009年地价最高时拿地形成的。也就是说，商品房的成本也相当高。加上这些年的财务成本、运行成本，房价会更高。在这样的情况下，要想让房价降到10年前，难度可想而知。可是，如果房价不出现明显下降，在三、四线城市，要想达到去库存的目的，也是可想而知。

更为重要的是，与一、二线城市相比，多数三、四线城市的经济发展也相对较差，外来人口较少，居民收入水平也相对较低，承受高房价的能力很差。如果没有足够的政策支撑，没有产业结构调整与转型的支撑，没有外来人口和本地居民收入增长的支撑，显然去库存的压力会非常大，对房价的要求非常高。如果此时的房价能够象唐山一样跌到10年前，去库存的希望就会大大增强。

眼下，中央号召各地要重点抓好棚户区改造工作。应当说，这是比农民工进城更为可靠的一种去库存方法。最核心的问题，也仍然是房价问题。也就是说，现行的房价，是否能够与棚户区改造相匹配，棚户区居民的货币补偿，是否买得起库存房，是一个很大的问题。如果此时政府能够在政策上给予一定的支持，让开发商也做出一些让步，从而把房价控制在合理水平，可能对去库存是能够产生比较积极的作用的。特别是开发商的让价，应当把未来可能出现的损益计算出来，譬如再库存3年，会增加多少财务和运行成本，从而把这些让利给风扇者，也应当是一种促销手段，一种去库存方式。而政府在相关的税费方面，给购房者一些支持，则能够从心理和信心方面对购房者产生有效的促动。

从总体上讲，按照三、四线城市目前的实际情况，房价只有降到10年前，去库存才会有效果，才有可能把广大居民的风扇热情激活、反之，困难就会相当大。

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