现在每个月工资基本上都不够还，都是卡着最后几天借备用金还完发工资再给回去，还没有过逾期，我碰这些跟阿婆主的原因不一样但是在去年八月份跟阿婆主一样的契机，朋友买了辆马3，同事买了辆思域问了他们车贷多人emmmm跟阿婆主的情况一样[笑哭][笑哭]然后就开始省钱，虽然没存下什么钱但是还好有这个行动至少这次疫情没把我打死，看着除了花呗以外的网贷产品只剩两三期，马上也能开始存下钱就感觉一阵轻松。
一直以来，棚户区改造都是城市更新一项重要工具，我国房地产得以快速发展也离不开棚改助力，然而“十四五期间”棚改却被旧改（老旧小区改造）替换，住建部在新闻发布会上曾表示，到2025年要完成21.9万个旧改任务。专门拆迁律师https://www.zaimingchaiqian.com/北京在明律师事务所专业拆迁律师为被拆迁人提供房屋拆迁补偿、征地补偿、拆迁补偿、安置补偿、城中村改造、棚户区改造、农村房屋补偿、征收房屋补偿、房屋拆迁补偿、农村宅基地补偿等土地征收动迁律师全方位服务，是一家由专业的拆迁律师和专家组成的全国权威性拆迁律师事务所。400-801-9299！
截止到2022年末，全国老旧小区改造数量达到16.3万个，加上2023年5.3万个老旧小区改造任务，预计在2023年末提前完成21.9万个老旧小区改造任务。
事实上，老旧小区改造对楼市的促进不如棚户区改造，虽然老旧小区改造意义重大，可以最大可能地保护环境，降低资源浪费，但是却延缓了城市扩张，房子不拆，购房需求就会大幅下滑，更重要的是那些没在老旧小区改造之列的老房子，既不拆，又不改造，对城市更新反而形成拖累。
随着2000年之前建成的老旧小区逐渐改造完成，下一步城市更新终将还是要归到棚改中来，不可否认，拆迁或许很直接，效果却出奇的明显，前段时间深圳统租房传得沸沸扬扬，后续因为一城中村统租推进频繁受阻而被按下暂停键。
旧改即将退场，是明年大部分城市都需要面对的现实，到时候大量的劳动力、财政预算过剩，需要项目消化，而消化劳动力最好的方式，从历史规律来看，就与城市更新相关，2023年以来，多地陆续释放关于“棚改”消息和或计划。
6月16日，广州市住建局发布《优化城中村全面改造项目审批流程的通知》指出，项目实施方案批复并生效后，项目每片签约占总人数80%即可按实施计划启动房屋拆除及后续相关工作。
再往前，6月初青岛住建局联合3部门发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》表示，鼓励各区（市）棚户区和城中村改造征收补偿货币化安置，试点房票制度。
除了鼓励棚户区改造，不少城市还直接列出具体“棚户区改造计划”。
重庆住建委相关负责人表示，2023年至2025年期间重庆还将计划推进8.3万户棚户区改造，主要针对城镇危旧房实施“留改拆增”三年计划，进一步改善城镇居住环境。
此外，棚户区改造新开工量排名第一和第二的河南省和安徽省在2023年分别预计达到28万套、17.73万套，其中河南省郑州市棚改安置房新开工量就达到16万套，接近安徽全省棚改安置开工量水平，超过全国绝大部分城市棚改体量，就连昔日棚改量全国第一的贵州省，2023年棚改量（2.13万套）也不及郑州1/7。
之前有不少专家、学者曾表示棚户区改造退场的原因是开发商拆不起，拆迁成本高，所以国家暂停了对棚户区改造的资金支持，反而转向去支持老旧小区改造，事实上，开发商并非拆不起，而是需要紧跟地方城市和国家步伐，从大力支持棚户区改造转向老旧小区改造，说明棚户区改造暂时需要先放一放，补贴资金不流向棚户区改造，如果开发商还硬着头皮去搞拆迁，很容易出现资金链断裂。
现如今，不少城市申报的棚户区改造补贴资金基本审核通过，意味着接下来的城市更新重心又要回到棚户区改造中来，说白了，只要有钱，没有拆不起的城中村、老房子，河南省的棚户区改造之所以能大张旗鼓，2022年和2023年获得的国家财政补贴分别达到8.75亿元、9.12亿元，当然没有或者国家财政补贴的，也没有停息棚户区改造步伐。
比如广州市印发《广州市2023年城市更新项目年度计划》显示，2023年实施城市更新项目364个，涵盖旧城镇、旧村庄、旧厂房3个大类。
今年的棚户区改造规模不小，随着老旧小区接近尾声，明年开始（2024年）或许才是重头戏，换言之明年重启棚改或是大概率事件。
众所周知，2015年启动的“棚改计划”让我国房价水平快速上涨，部分城市涨幅接近或超过8%。
比如：
深圳均价从1月份的30916元/㎡上涨至12月份的42591元/㎡，总上涨11675元/㎡，上涨率为37%；
上海均价从1月份的32278元/㎡上涨至12月份的36935元/㎡，上涨4657元/㎡，上涨率为14%；
北京均价从1月份的32421元/㎡上涨至12月份的34981元/㎡，上涨2560元/㎡，上涨率为8%；
武汉均价从1月份的7761元/㎡上涨至12月份的8979元/㎡，上涨1218元/㎡，上涨率为15%。
保定均价从1月份的5596元/㎡上涨至12月份的6352元/㎡，共上涨756元/㎡，上涨率为13%；
那么接下来重启棚改会推高房价吗？
通过梳理我国房价在2015年-2021年期间的变化，不难发现棚改是房价上涨的导火索，是提升人们买房信心的关键，但是，直接房价上涨的主要还是在于两个方面：
一方面在于购房需求较大，人们的买房欲望较高。启动棚户区改造计划的第一年（2015年）还不明显，但是从2016年开始，每年的商品房销售面积都在上涨，高峰时期接近18亿平方米，正是因为购房需求较大，使得地方城市愈发依赖土地出让收入。
另一方面是房地产结构过于单一，对商品房溺爱有加。全国的房地产供应以商品房为主，虽然部分城市也有保障性住房，比如人才公寓、公租房等，但是保障性住房数量还是太少了。此外，大部分热门城市的二手房虽然较多，但是交易成本高，不满足销售条件的二手房（比如满五年），要么承担高昂税费，要么直接不能出售，更别提二手房直接带押过户了。
而现如今呢？全国商品房销售面积从18亿平方米骤减至13亿平方米，一年时间，销售面积回到7年前水平，要知道从13亿平方米提升到18亿平方米可是花了6年时间，所以接下来扩大购房需求，短时间还真不容易，更为关键的是，随着城镇化率不断提高、出生人口下下滑，购房需求想要再回到2021年之前水平，可能性几乎为0，信心上没有推高房价的基础条件。
与此同时，租购并举快速推进，十四五期间保障性租赁住房将达到870万套，预示着接下来买房不再是唯一选择，即便有买房需求，也不仅仅只有新房一个选择，随着二手房“带押过户”政策逐渐普及，市面上的二手房交易更加便捷，值得注意的是，这些二手房不受“限跌令”限制，价格高低完全由市场决定，单凭租房市场和二手房市场对新房影响，就决定了接下来棚改难以推高房价。
根据国家统计局数据显示，截止到2023年5月末全国商品房待售面积为64120万平方米，丝毫不亚于2014年和2015年水平，此时启动棚改，貌似有为楼市去涨价库存的味道，但是这次的棚改，意义绝不再是涨价去库存，相反，是在通过新房置换旧房来化解风险。
房子库存过大，最大的风险是大量房企无力还债，房子又卖不出去，最终形成银行一堆烂账和资产，截止到目前为止，全国房地产开发贷款余额超过13万亿元，什么概念呢？公司银行的市值约1.7万亿元，如果房地产开发贷款集体违约，相当于会拖垮7个工商银行规模的金融机构。
接下来的棚户区改造，虽然地方城市都鼓励采取“货币化棚改安置”政策，但是实施难度巨大，很简单的道理，三道红线没有放松，房企从银行获得的融资有限，部分房企甚至没有任何贷款空间，更别提向银行贷款拿地了，今后的棚户区改造，大概率只有一种情况：拆迁之后去市场上选房子，会给过渡费，但是一般不会给拆迁款，当然最主要的是业主不会选择货币补偿，一方面货币补偿金额较少，选房更划算，另一方面是拆迁款到手周期长，往往会拖1-2年才能拿到款项。
这样一来，开发商库存下来的房子就被棚改去化掉了，得到部分回款的开发商，资金压力得到缓解，至少严重违约风险大幅降低，为化解金融风险争取了不少时间。
总结
综上所述，从2023年各地公布的棚改计划来看，明年的棚户区改造规模或许比今年还要大，不过本次棚改并不是为楼市涨价去库存，相反却是在通过置换为楼市化风险，进而达到城市更新目的，又为楼市“以时间换空间”争取到更多时间。
所以说，对于买房这件事而言，笔者建议不需要担心房价触底反弹问题，目前的房价收入比仍高于合理水平（3-6倍），涨价的代价是推高泡沫增大金融风险，说到底，房子只是家庭居住的港湾，不应该是资本的蓄水池，房价回归合理水平，才是房地产健康平稳发展的归宿。
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发表于 2024-4-18 11:23:56
