聊一聊写字楼空置率创十年新高“以价换量”或成未来两年主要策略

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过去一年，写字楼市场受疫情冲击明显，空置率居高不下。据高力国际发布的研究报告，2022年写字楼市场总供应量1185万平方米，空置率为227%，创下十年新高。《华夏时报》了解到，2022-2022年写字楼新增供应将迎来高峰，年均有超过200万平方米的新增供应量入市，将使市场空置率进一步上扬，租金也将承受较大压力，“以价换量”或将成为未来两年办公楼租赁市场的主要策略。然而随着行业的发展壮大，临港新片区产业园区也会给我们带来越来越多的消费体验，让用户真切感受到了升级变化。上海西岸智慧谷招商引资网提供上海西岸智慧谷企业注册公司、工业园区、产业园区、写字楼出租出售、厂房仓库出租、上海西岸智慧谷产业税收优惠扶持政策及招商引资动态。http://www.001zf.com/develop/list-442.html

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2022年上半年市场净吸纳量录得十年比较低


1月11日，高力国际研究报告显示，2022年写字楼市场总供应量1185万平方米，空置率为227%，创下十年新高；平均租金为人民币764元平方米天，租金同比下降107%。


与非商务区相比，商务区仍保持较大韧性。根据仲量联行发布的数据，受长宁区新增供应影响，商务区空置率同比上升20个百分点至12%。而非商务区的空置率受新增供应影响，在第季度达到31%的高点，四季度在成本控制型需求支撑下空置率回升至296%。


供应方面，世邦魏理仕发布的《2022年房地产市场回顾及2022年展望》报告显示，2022年写字楼市场因部分新项目延后交付，仅录得约68万平方米的新增供应，同比减少32%。下半年市场速复苏，需求增长超预期。


从需求方面来看，写字楼市场上下半年分化明显。据高力国际数据，2022年上半年，写字楼市场受疫情冲击明显，净吸纳量录得十年比较低。但进入下半年市场需求强势反弹，净吸纳量达到25万平方米，大幅超过2022年下半年的17万平方米，同比上涨46%。全年数据显示，2022年全年净吸纳量为34万平方米，仅较上年同期下降11%。


仲量联行方面也指出，随着疫情得到有效控制，办公需求持续释放，2022年四季度甲级办公楼净吸纳量达到214万平方米，2022年全年净吸纳量录得407万平方米。而与空置率的表现一致，在成本控制型需求和总部整合需求的支撑下，非商务区2022全年净吸纳量达到397万平方米。尤其是在四季度，商务区净吸纳量进一步回升至25万平方米。


过去一年，据高力国际统计，受进一步放宽外资金融业准入限制利好，2022下半年陆家嘴区域成为市场热点，前滩、北外滩、徐汇滨江等次中心区子市场全年成交亦较为活跃。各行业吸纳量占比中：金融行业写字楼需求仍比较为旺盛，达24%；科技行业超越专业服务业，以12%的占比成为2022年度写字楼租赁市场的第二大需求来源；医疗健康行业（6%）在需求中的占比大幅提升，首次位列前六。以企业性质区分，内资企业（56%）仍为需求主力。


值得注意的是，尽管投资市场在2022年行情不佳，但办公楼仍是投资者比较受青睐的资产类别。


据仲量联行数据，2022年投资市场成交量5年来首次下跌。2022年全年投资市场的总交易额为人民币765亿元，同比下降28%。但其中办公楼的成交量较去年持平，占总成交量的比重达到了82%；世邦魏理仕的数据也指出，2022年的大宗交易市场共录得了64笔交易，累计成交总额达69037亿元人民币。全年，自用买家累计购置27幢总部写字楼，在总交易金额中的占比达到61%。


写字楼供应高峰将至


进入2022年，研究机构普遍认为，写字楼市场仍将压力不减。


高力国际方面指出，2022-2022年写字楼新增供应将迎来高峰，年均有超过200万平方米的新增供应量入市，将使市场空置率进一步上扬，租金也将承受较大压力。因此，“以价换量”或将成为未来两年办公楼租赁市场的主要策略。


不过，世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|办公楼部负责人张越显得比较乐观。其透露，受项目延期入市的影响，2022年写字楼市场计划入市项目近140万平方米。而“我们预计2022年写字楼租赁需求将延续稳健复苏的表现”。


张越向《华夏时报》解释说，随着多家外资券商现控股，外资全资基金和期货成功落地，进一步对外开放的政策红利在金融等高端服务业中加速显现，新一轮设立扩张的办公需求已然启动。与此同时，内资传统金融和TMT行业等亦加深跨行业联动与创新，近期直销银行等新型金融企业办公需求速涌现。市场合理租金水平提供升级扩租窗口，而新兴楼宇数字化、智能化物业管理领域发展空间不断拓宽，写字楼未来供应聚焦的滨江板块如徐汇滨江、北外滩有望推动新的需求加速落地。


仲量联行商业地产部高级董事臻判断，随着经济逐步复苏，租赁需求持续回升，成本控制型租户将继续推动租赁市场需求。


其称：“疫情对企业营商的影响将使企业对成本继续保持敏感，加之供应充足，预计租金在2022年将继续有所下降。而受益于疫情的行业或受到关键政策扶持的行业有望推动租赁复苏，包括科技新媒体、金融服务、医疗健康以及外资金融等企业。”