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要预测这些问题，我们必须回到新修订的《土地管理法》第62条上来，逐款进行分析便能领会到许多改革试点举措的真意图。
1农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
首款是两个重要原则——“一户一宅”和“面积限制”。这并不是2022年修订版新增的内容，而是早就有。但必须注意的是，就其落力度而言，则是今时不同于往日，变得越来越严厉、坚决。
简言之，符合“一户一宅”和“面积限制”，是你的房屋不成为“被改革”对象的基础条件。有一项不符合，不论是否有历史遗留原因或者因继承形成，都将可能面临鼓励退出、付费使用、逐步调整的处置。
“一户多宅”和“超占面积”如同兔子的尾巴，难以再理直气壮、旁若人地存在下去。试问，你家一户好几宅，别人家“有户宅”或者符合分户建房条件却地可分，这对其他村民公平吗
践中，很多农民的房屋证载面积仅有百余平米，但到了地一看却轻易能有个大几百平米。那么多出的部分都能保证符合乡村庄规划，经过依法审批吗如果不能，那么被限期拆除、没收就是随时可能降临的事情。
2人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民现户有所居。
“户有所居”是比“一户一宅”更基础的保障性标准——农民能有地儿住就不错了。某种意义上说，这更让“一户多宅”和超占面积失去了存在的合理性。
但“户有所居”并不是村集体、乡镇对分户建房新批宅基地申请不作为的理由，在确地可分的情况下，也要批准有居住需求的村民利用自家现有的宅基地院落空地新建房屋。
3农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用长时间基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
简言之，村民自建房是需要获取乡村建设规划许可审批的，不能认为在自家宅基地院落范围内就想怎样建就怎样建。
4农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
此即“地随房走”的典型一例，宅基地一旦被私自“处分”就不能再批准，体现了其福利性、保障性和人身依附性的特征。
5允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。
此即宅基地自愿有偿退出和盘活利用的法律依据。需要指出的是，这里仅强调“进城落户的农村村民”，而在试点践中却将这一范围扩大至因历史遗留原因形成的“一户多宅”、超占面积和非本集体经济组织成员因继承占用宅基地等情形，这里面的合法性依据是需要谨慎看待的。
简言之，“因历史原因形成”即意味着其“一户多宅”、超占面积是合法形成的事，此时的“退出”必须坚持自愿有偿的原则，否则将对当事人合法土地权益的粗暴侵害。
从上述《土地管理法》第62条的表述中我们不难看到宅基地管理制度“收紧”与“放开”相结合的发展大势。比较后我们来看村集体偿收回宅基地的几种践中的情形：
1集中供养或去世后的五保户的宅基地；
2未经本集体经济组织或村民会批准、占地建设的宅基地；
3宅基地划定后超过一年未建设的闲置宅基地。
4非集体经济组织成员且不在村内生活，宅基地上房屋坍塌两年以上的废弃宅基地。
5已经在新型社区安置的村民，其原宅基地由村集体经济组织或村民会要求其偿退出。
北京拆迁律师提醒比较后要提示广大农民朋友的是，“收紧”与“放开”的界限就在于“一户一宅，面积限制，户有所居”这3大原则。自家宅基地符合上述原则的村民大可放宽心，宅基地“权分置”的红利必将释放到你们的头上；因各种原因不符合上述原则的村民则可能面临各种复杂的局面，当宅基地面临被偿收回甚至强制收回，房屋面临被强制拆除时，一定要及时咨询专业律师，积极行使权利维护自身的合法土地权益。 |
发表于 2024-3-18 14:28:10
