全国一线城市房价涨幅已让房价失控

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一线城市均已触及今年房价控制目标 资料来源：平安证券

今年年初，全国各地纷纷制定房地产调控目标，多数城市制定的目标是房价涨幅低于人均可支配收入的实际增长。

在楼市调控目标公布之时就有人预测这一目标实现难度较大，从前7个月的市场成交情况来看，如果下半年楼市不出现拐点，部分城市的房价调控目标必定无法实现。

今年以来，频繁出现的“地王”与“日光盘”，使购房者担心房价会继续上涨而恐慌入市，导致局部市场出现买涨不买跌行情。据不完全统计，从7月下旬至今，仅北京地区日光盘就已经超过了10个。另据不完全统计，最近4个月，一线城市已经诞生13个地王。

受近期地价上涨等诸多因素影响，今年以来，全国大中城市房价全面上涨，其中一线城市涨幅最大。从同比看，7月北京新建商品住宅价格涨18.3%，上海涨16.5%，广州涨17.4%，深圳涨17%。厦门、郑州、南京、沈阳的房价同比也超过10%。

就目前的情况来看，即使未来几个月房价停涨，一线城市和部分二线城市房价调控目标都将落空，一二线城市已经出现房价失控风险。

7个二线城市房价过快上涨被约谈 难有实效

主要城市可售资源大幅消耗，平均去化降至8.7个月 资料来源：平安证券

近日，有媒体报道称由于房价涨度过快，8月下旬，住建部召集包括南京、郑州在内的7个二线城市进行座谈，以了解当前房地产市场状况、前期调控政策的执行情况及下一步调控政策，并指出，各地应采取措施保证年度房价控制目标的实现。

从国家统计局7月发布的数据来看，除一线城市外，上涨城市较高的有：郑州同比上涨12%、南京同比上涨12 .8%、厦门上涨13.9%、福州上涨10.9%、沈阳上涨10 .6%、长沙上涨9 .4%、太原上涨9.1%。以此推测，上述7个城市极有可能就是此次被约谈的对象。

住建部约谈的本意应该是想保护和支持刚需，打压投资投机性需求，抑制房价过快上涨。可现实的情况却是房价持续上涨、多地“地王”频现，这说明以约谈为代表的行政手段难以遏制房价上涨。

问题的关键在于解决楼市供需不平衡的矛盾，一方面增加普通商品房及用地供给，另一方面推进土地制度改革，打破城乡二元结构，改变政府垄断土地供应的局面，让市场决定土地资源的配置，这才是解决房价高企的根本手段。

地方政府对土地财政的依赖使得房价易涨难跌

土地出让金占地方财政收入超过60% 资料来源：平安证券

近日，有学者表示，追求短期经济增长导致房价一旦涨上去之后是不能下跌的，房价上涨的时候没有人去政府门前静坐，如果房价降低肯定有人砸售楼处。这种说法并非完全正确，因为有人砸售楼处会被抓被判，违法成本高，一般人不会轻易尝试，造成房价易涨难跌另有原因。

目前，地方政府负债问题日益浮出水面，土地财政进一步成为地方的救命稻草，由此使得房价居高不下。

审计署近日公布的地方政府债务审计结果显示，18个省会和直辖市，有17个承诺以土地出让收入来偿债，比例高达95%。

目前，房地产企业集体回归一二线城市，受限于土地供给数量，土地市场僧多粥少的局面还将持续，地价上升速度超过房价，压低行业利润空间甚至有亏损的可能。

当前一二线城市土地竞争激烈，溢价率不断提升，地王现象不减，都带动了土地出让金始终处于较高水平。8月，一线城市土地成交均价为5335元/平方米，同比增长198.4%。

数据显示，今年上半年卖地收入即土地出让金超过百亿的城市有19个，其中，上海、北京和杭州三地的卖地收入均超过了600亿元，上海以769.48亿元的收入排名第一，北京和杭州则分别为664.24亿元和600.36亿元。

房价不断上涨，地价也越来越高，两者互相影响，地方政府也更加赖土地财政。从1979年至今，土地出让收入一直是地方政府主要还债来源。2010年底，政府性债务大约有40%要靠土地收益来偿还，而现在，部分地区这一比例已经超过一半，地方政府债务偿还高度依赖于土地收益。

即使未来几个月房价停涨，一线城市和部分二线城市房价调控目标都将落空，房价已经出现失控风险，地方政府对土地财政的依赖不解决，单凭行政性约谈解决不了房价上涨失控的风险。

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