三四线城市楼市去库存难：年轻人都去了大城市

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外媒称，在中国河北省唐山市高新区，有两幢颇具设计感的深色高楼，轮廓线波浪般起伏，墙面活泼点缀着五彩色块，与普通公寓楼并无二致。然而，这个名为“大陆·青年都会”的楼盘已经延期交付两年有余，院内杂草丛生，售楼处大门紧锁，是当地诸多烂尾楼中知名的一座。  据报道，和很多中国三四线城市一样，唐山经历了2008-2009年金融危机后的大拆大建，短暂繁荣后又迅速降温，从紧的货币环境导致部分本地开发商资金断裂，留下一堆烂摊子。巨大库存压力下近两年唐山楼市低迷不振。  某研究院分析师刘雪瑞今年2月在其回乡见闻报告中指出，唐山经营性用地成交量在2013年达到高峰，近三年成交地块的规划总建筑面积达3592万平方米，而同期年均销售面积仅263万平方米，按照这一去化速度计算，近三年成交的地块去化需要13年之久。  报道称，中国房地产市场分化严重，在“因城施策”的政策指导下，一方面是上海和深圳等楼价疯涨的一二线城市纷纷勒紧调控缰绳，另一方面则是去库存压力沉重的诸多城市使出浑身解数，刺激购房需求。  尽管唐山是河北省首屈一指的经济强市，人均GDP位列省内首位，但烂尾楼让唐山人在购房时心存顾虑;而这座以钢铁和煤炭等重工业闻名的城市，目前还未能吸纳太多新市民需求，反而因仅距离首都北京一个半的高铁路程，流失了不少年轻人。  见到的烂尾楼已不下10处：嘉润蓝湾，售楼处被愤怒的业主砸了;曹家口村，楼未建起已经烂尾;世纪学庭，举目所及成片十几二十层的毛坯房，宛若空城，而工地中却仅有一台挖掘机，六七位工人在施工。  刘雪瑞分析称，唐山楼市呈现出典型的重工业资源型城市的共性：经济基础好，但经济结构转型困难;人口导入能力有限，市场需求不旺;房地产市场冲高回落，聚集大量库存;开发商云集竞争激烈，区域分化明显。  报道称，与触目惊心的成片烂尾楼形成鲜明对比的是，市中心某新盘销售中心并不冷清。这个由某上市公司开发的省优工程，因其优越的地段和学区而受青睐，2011年开始销售至今，销售率已达99%。  该楼盘销售主管俞先生称，唐山贷款利率降低了，放款更快审核也更宽松，而房价较之2013-2014年的高点，普遍降了2000元/平米左右，现在对于唐山人来说是买房的好时候。  据其了解，近期一些楼盘卖得很火，唐山购房者已观望了两三年，到一定年龄是刚需，这就释放了小部分需求，卖得好的楼盘基本集中在80-120平米。大型开发商的现房，更受欢迎。  唐山一家大型央企工作的马经理说在苦等期房未果后，也于去年年中购置新房。  一些遭遇烂尾楼的唐山人并没有选择像马经理那样再购房。在北京一家大型外企工作的小杜，家里2010年11月被平改(平房改楼房)，父母租了一年房子后到北京给她带孩子，至今平改楼未建好;而在北京一家出版社工作的唐山人小孟，唐山的表弟家五六年前遭拆迁，承诺的两套房至今还在纸面，今年要结婚的表弟，会选择先租房。  报道称，尽管中央已将“去库存”定为今年五大任务，但中原集团研究中心总监刘渊认为形势严峻：三四线地区一方面是供应过剩，人均不缺房，房屋存量高，土地存量也高;另一方面是需求不足，人口增长慢甚至负增长，年龄结构老化(年轻人都去大城市)。  “因为供大于求，所以价格不会涨，价格不涨怎么刺激需求也没用。”他说，“靠压住一线，让大家去买三四线是不现实的。”

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