香港楼市未来走向如何

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一如所料，香港楼价一旦破顶，升势只会加快，而不是停滞不前。    楼价处于新高的实际意义，是凡是买了楼的人，这一刻都处于盈利状态。赚了钱的人，很容易会自我肯定，觉得自己特别善于作地产投资，下次会优先考虑把钱投放在地产市场。    与此同时，香港社会却不乏可以投资的闲钱。香港的银行存款，在97年的时候，约有2.7万亿港元;但到了今天，已升至11.7万亿元，是97年的四倍有多。    97年的时候，中原城市指数在100点，现在才升至150点左右。可见香港的楼价升幅远远追不上银行存款的升幅。若果有一部分存款转向投资地产，将有足够的力量促使楼价作进一步上升。    很多人对11.7万亿元代表有多大的购买力可能不太清楚，我在这里给大家算一算。香港的私人住宅约有115万个单位，以平均每个单位650呎，每呎1.5万元计，只需112,125亿元。即是说，我们现有的存款，足够买起全港的私人住宅有余。这还没有把可以得到的按揭贷款计上去。    面对社会上存在着的，这么庞大的投资能力。难怪政府一再把辣招加辣，都对遏抑楼市全无实效了。    近日楼市又再炽热起来，社会上经常可以听到要求出手遏抑的呼声。有人预测，政府将很快会把辣招进一步加辣。    我估计，政府再度出手的机会确实存在，但应该不是在原有的辣招上进一步加辣。因为，原有的辣招已证明没有甚么效益，很明显是开错了药方。错误的药方，不可能因加重份量就变得有效。    在政府未找到有效的新药方之前，我建议不妨把旧药方反过来用，我估计效果会相当不错。做法是从加辣变成逐步减辣。    我不赞成一次过撤销辣招。这只会令已经十分炽热的楼市火上加油，变得更加难以收拾。我建议逐步减辣，可以促使买家延后买楼的决定，以得到更多的减辣好处。这样起码可在减辣尚未完成的时间里，发挥遏抑需求的作用。    我建议先从非首次置业的印花税入手，其他两项—买家印花税与短期转让印花税，则继续保留，以备用来救市(我担心新政府上任后会对楼市落重药，若果市场反应强烈，可能又得掉转头来救市，一如97后的情况)。    我建议把港人非首置的15%印花税，分五次渐进式递减，每季进行一次，分别是第一次减1%，第二次减2%，第三次减4%，第四次减8%，第五次减完。这样就可以引诱买家延后入市时间，让政府有一年零三个月的时间推出新的更有效的房屋政策。只要这些新政策有效，那到了非首置印花税完全撤销时，也不用担心楼价会作报复式上升。    不过，这些新政策不能只是着墨于限制需求上，而是一种如「孙九招」那样的多管齐下的，全方位都照顾到的政策。具体可以怎样的做法，另文再谈。

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