|
|
今年27 自己一个月拿到手5K 前前后后借网贷欠了6W8，都是正规网贷无逾期。本来口子挺小 后来越管不住自己 以贷养贷撸到6W8。还的最多的时候一个月要还9K，那段时间到了还款日真的都要急死了 又不想逾期影响征信怕催收找到家人。又不愿意开口找朋友拿钱。反正整个人精神状态特别不好 各种想要钱比如找人把公积金取出来（公积金有好几万）啥啥的。后来下定决心跟父母坦白 请求他们帮忙监督 现在每个月薪水自己留1000其余全打给父母。一定要学会延迟满足 暂时得不到的东西你通过网贷分期一下子得到的时候大多时候不如你一步步努力得来时有快感。只能说我是幸运的 我父母承担这笔钱很轻松。但我深刻明白如果我继续下去 再厚的家底也要被我败光。不管各位同学家境如何千万不要再陷下去 如果现在你还有分期未还，自己能在不影响你生活质量前提下 请称早还掉 不要再借了。如果严重影响个人学习生活趁早跟父母坦白，不要亲手给自己人生按下暂停键。与君共勉。
文/时晨晨
再一次颠覆认知！
房地产投资，李嘉诚有一句名言：地段，地段，还是地段！广州二手房链家网是提供二手房买卖、新房、租房、房价查询等业务的专业房产网站，可为您买卖二手房提供帮助,链家网同时具有二手房、租房及购房问答和百科等频道,还可以在线查询二手房价格，买房卖房上链家网,让房产交易不再难！
所有人都知道，买房，就选核心城市，就选核心地段。
京沪永远涨，黄金地段最保值，这个认知被颠覆了！
有媒体报道，上海陆家嘴花旗银行大厦出售，报价仅为56亿元。
什么概念呢？
这栋大楼180米，一共42层，建筑面积为12万平，简单计算一下，价格为46667元/平米。
要知道，2010年11月份，陆家嘴花旗银行大厦也曾寻求出售，报价高达12万元／平米。
10年间，房价跌了60%！
难以置信，这可是我国最核心的城市，上海；这可是上海最核心的地段，陆家嘴！
难道，这就是中国楼市的未来？
高房价 正毁掉城市的未来！
10年间，陆家嘴花旗银行大厦，房价跌了60%，上海不行了？
当然不是！
上海还是全国经济规模最大的城市，是我国经济、金融、贸易、航运、科技创新中心，是全国最具国际化的城市。
经济还在高速发展，GDP规模从1.68万亿飙升至3.8万亿，十年翻了一番。
中国城市的国际影响力，营商环境排名，金融中心地位等等，都是靠上海来撑门面！
这到底怎么回事？
房地产行业，几十年发展，“一将功成万骨枯”，高房价、高租金、高成本，已经成为毒瘤。
经济好≠高房价！
未来，有前途的城市，只有一条道路：消灭高房价，发展新产业。
房价下跌，再结合当下的政策趋势，我们更加看好上海！
4月10日，上海制定《扩大有效投资稳定经济发展若干政策措施》，看似放松房地产，实际上为了支持产业发展！
文件一共四个部分，每一部分都有具体条款，表示要放松土地管制，加大土地供给；
甚至，很多政策都明确指出：降低用地成本。
尤其是第三部分，一共7条政策，6条跟房地产相关，一半直接跟土地交易相关。
增加土地供给，降低用地成本，一直是上海政策的大趋势。
上海的领导甚至直接表示：好项目，不缺土地！
上海的政策目标根本不在房地产上，而是为了发展产业！
经济好≠高房价，再看一个最典型例子，长沙。
一句话：经济超强，房价超低。
2001年，长沙GDP只有728亿元，排名第27；2017年，长沙GDP就突破万亿，涨幅1300%，排名第14。
从排名第27到排名第14，一跃跨过13个城市，速度全国第一。
长沙的房价呢？
2019年，长沙房价收入比仅6.4，全国50城房价收入比倒数第一，买房全国最轻松。工作6年就能在长沙买一套房，真是太幸福了！
三流城市抢房，二流城市抢人，一流城市抢产业。
房价，不是一个城市的荣耀，而是一个城市的“十字架”。
摆脱噩梦 全靠这两种方法！
从客户的角度看，如果花旗银行大厦的报价真的是56亿元，那么这个价格真的非常值！
我们可以算一笔账：
1、当下，花旗银行大厦租金为11-12元/每平?每天。
如果按12块计算，那么一年的租金就有5.26亿（12*365*12/10000），一年的回报率就是9.4%（5.26/56）。
这笔投资，差不多11年就能收回成本。
2、花旗银行大厦还拥有面朝外滩139米的LED广告屏，收费标准为79万/小时。
假如一年有1/10的时间亮着，那么一年的广告费也差不多6.9亿元（0.1*79*24*365/10000）。
算上租金收入和广告费，这笔投资差不多5年就能收回成本。
写字楼估值为何如此低呢？我们看看行业状况。
最近几年，写字楼有个趋势，空置率不断攀升。
据世邦魏理仕报告，2019年，一线城市写字楼空置率明显上升，一连创下多个“历史新高”。
其中，北京15.9%，上海19.3%，深圳22.04%，广州5.5%。
正常情况下，空置率保持在10%以下属于正常水平，超过20%就太异常了。
2020年一季度，一线城市空置率再创新高！
戴德梁行数据显示，一季度深圳写字楼空置率为24.6%，环比上升2.6个百分点，空置率位居四大一线城市之首。
同期，上海空置率为21%，北京是13.8%，广州只有5.2%。
为什么？需求下降，供给太多！
以深圳为例。
2017至2019年，深圳GDP增速从8.8%放缓到6.7%。2020年1-2月，深圳市规模以上工业增加值同比下降18.5%，降幅大于全国13.5%的均值。
计算机、通信和其他电子设备制造业等多个行业，下降趋势的行业数量占比超过一半。
深圳经济波动，加上产业结构调整，导致不少企业退租，或者大换小，市场需求减少。
另一方面，深圳写字楼供给又大幅增加！
戴德梁行报告显示，一季度深圳有3座甲级写字楼投入使用，带来30万平方米新增供应，将全市存量推升至582.4万平方米。
第一太平戴维斯统计，未来五年深圳将迎来甲级写字楼供应高峰，今年预计共有134万平方米写字楼交付。未来五年，新增供应面积达到507万平方米。
供过于求，深圳写字楼未来状况，也不容乐观。
注意一点，我们分析写字楼行业，是怎么分析的？
首先就是算账，算租金回报率。
这个是写字楼投资的铁律。
任何写字楼投资，都得拿着计算器，算概率、租金，最后算出赚多少钱。
其次，就是看行业趋势，也就是供需关系。
供给增多，空置率就上升，租金就下跌，估值也下降。反之亦然。
所以，当市场环境不好的时候，即便再好的投资标的，10年不仅不会涨，也会下跌60%。
这对一座城市来说，虽然不是坏事儿；但是对它的投资者来说，绝对是一个噩梦！
实际上，写字楼市场，非常成熟和市场化，这才是一个“正常”的市场。
不正常的市场是哪个？住宅市场。
如果这栋楼改成住宅，房价大概多少？20万/平米！
整栋楼估值高达200多亿，得翻四倍！
反过来，如果周围的住宅，都像这栋写字楼一样，那么价格得跌75%！
所以，最后一个关键问题是，住宅市场会像写字楼一样吗？
剥离教育和金融属性住宅市场挤泡沫！
住宅市场，会像写字楼一样吗？
我们必须搞清楚，这两个标的有啥本质区别。
无论住宅，还是写字楼，都是钢筋水泥，区别主要在于用途不同。
写字楼，就是用来办公的。
做生意，收租金，除此之外，几乎没有其他用途。
所以，定价逻辑非常清晰，就看租金回报率，就看供需状况。
住宅呢？
除了居住功能，还承担户口、教育、金融投资等等重任。
我们的住宅承受太多了，所以定价逻辑不清晰。
户口的价值多少？教育的价值多少？金融属性价值多少？这些都太虚了，根本没法衡量嘛！
现在，你怎么判断一套住宅，自己是买亏了还是买赚了？
租金回报率？房价收入比？市场供需状况？都不是！
只能看，同小区、楼层和户型，别的房子交易价格是多少。
在流动性极差的市场，这种方法根本不能代表市场价值，而是庞氏骗局或博傻。
所以，现在搞清楚了，写字楼和住宅，本质区别就是：写字楼除了办公，其他任何依附属性都没有，而住宅，除了居住功能，还承载了教育、户口等其他功能。
未来，住宅会不会像写字楼一样，关键得看，房子上面的其他属性，会不会剥离出去，只剩居住属性！
那么，住宅会剥离其他属性，最后只剩居住属性吗？当然会，房住不炒，这是大势所趋！
房住不炒，第一阶段，去除房子的金融属性。
先是控制杠杆，严控杠杆资金进入房地产；然后限售限购，冻结房地产市场交易。
没有杠杆，没有交易，房地产基本去掉了金融属性。
房住不炒，第二阶段，去除房子的附加属性，最重要的就是教育属性。
先是从学区房开始，“多片划区”，“六年一学位”，向优质教育资源动刀；然后租购同权，租房也能上学，促进普通教育资源公平。
这也意味着，跟写字楼一样，住宅价格挤泡沫。
最后，房价合理不合理，不再只看同小区成交价格，而是重点看房价收入比，看租金回报率。
不信？看看商住房，北京和上海的商住房，就剥离了教育和金融属性，价格只相当于周围普通住宅的40%-50%。
商住房的泡沫已经挤得差不多了！
资源是稀缺的，优质资源更是稀缺，不是每个人都是后浪，绝大多数人只是韭菜。
最后一个问题，被剥离出来的教育属性，会平均分给广大民众吗？
如果不会，那么这些优质资源会流到哪里呢？欢迎檀香们积极留言！ |
|
发表于 2024-4-21 15:23:48
