拆迁、征收的前生今世2024/4/19

情非得已

　　土地是不可再生资源，所以具有稀缺性。这话不知道是谁说的？违法停电遭强拆怎么处理https://www.zaimingchaiqian.com/news/24408北京在明律师事务所专业拆迁律师为被拆迁人提供房屋拆迁补偿、征地补偿、拆迁补偿、安置补偿、城中村改造、棚户区改造、农村房屋补偿、征收房屋补偿、房屋拆迁补偿、农村宅基地补偿等土地征收动迁律师全方位服务，是一家由专业的拆迁律师和专家组成的全国权威性拆迁律师事务所。400-801-9299！

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　　从土地市场的角度说，土地是可以再生的，让他再生的方式就是拆迁：收购土地，拆掉地上物，把土地卖出去，重新盖房子。此曰：拆迁！

　　拆迁，经历了3个大时代，1991到2001年，2001年到2011年 ，2011年以后至今，在时空的交界，是三部法律条例《城市房屋拆迁管理条例》（1991）《城市房屋拆迁管理条例》（2001）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011）。

　　1991年之后，拆迁条例生效的十年，我国正从计划经济（分房）向市场经济（买房）转型，这个时代的拆迁还不像今天这样具有功利性，没有所谓嫁人要嫁拆迁户的说法，地铁口也没有那么多奔驰宝马拉黑活，大家响应党的号召，只要政府提供安置，哪怕是用一套公房换自己一套私房也能接受。时至今日，一套保存完整的四合院在城里的拆迁价格是用九位数计算的。

　　2001年拆迁条例的时代，拆迁由开发商主导，政府从旁协助。确立了一条办证（拆迁许可证）、公告、评估、裁决、强拆的思路。这个时代的特点是评估的价格普遍显著低于市场价，就是说你还不如把房子当二手房卖掉。而要想拿到高价，就全靠自己争取。

　　2011年有了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，我们一般把他简称为《征补条例》。征收是个新名词，为了配合宪法、物权法，不再叫拆迁而改叫征收。对业主来说，新法旧法程序上差别并不显著，只是在原来的评估强拆思路后做了一些变化，比如，不在允许开发商成为拆迁方，而必须由政府亲自出马，比如，强调补偿价格的市场公平性，采用了较为合理的市场比较法进行评估。当然，评估依然只有结果报告，不提供过程报告，还不是真正的“市场比较”，带有显著的拆迁时代特色。这个阶段的拆迁，业主自己争取的空间虽然不大，但是还是有，这是拆迁的交易本质决定的。

　　业主遇到拆迁，首先是要搞清楚自己遇到的是哪个版本的拆迁项目，不同的拆迁项目决定了法律依据的不同，决定了宏观补偿价格（策略）的不同，而不同项目的不同政策，决定了补偿价格的细节差异。我们可以把拆迁粗略的分成五类：

　　拆迁 《拆迁条例》征收 《征补条例》拆违 《城乡规划法》腾退 《村民委员会组织法》征地 《土地管理法》

　　这五大类不同的拆迁手法，分别对应五部法律，五套花样。

　　拆迁：

　　广义的拆迁在上面说了，就是拆房子这个事情。在北京就叫拆迁，在上海叫动迁。

　　狭义的拆迁，就是依据2001年拆迁条例进行的项目，现在到了2016年拆迁项目已经很少了，主要有两种，一种是2011年之前就开始拆迁，有拆迁许可证一直续期，到今天也没拆完的项目，比如北京西城的庄胜项目。一种是集体土地拆迁，由于有老法规定，新法又仅限于国有土地，所以沿用老法。

　　拆迁项目的特点是开发商冲在前面，政府从旁配合。过去能搞拆迁的开发商是很嚣张的，以至于经常在拆迁的时候发生一些恶性暴力事件，出人命不是什么新鲜事。随着互联网的发展和法制的逐步健全，拆迁中政府越来越不愿意配合开发商的蛮横做法，也让开发商一度只能靠钱来解决问题。这就给钉子户带来了非常的谈判空间。

　　在北京西城一个老太太曾经以1800万的高价成功一夜之间化身成为千万富翁，像这样的例子在2009年到2014年这5年每天都不在少数。

　　征收：

　　今天的征收分成两个版本，一个版本是传统版，一个版本是上海版。先说传统版。全国各地差不多用了两年时间才逐渐习惯征收这种新法律，2011年刚实施的时候，差不多有小半年几乎没有什么征收项目——大家都拿不太准这种项目该如何操作。后来征收项目基本都是由原来各级政府建委系统拆迁办的工作人员继续负责，科室牌子一换：拆迁办改叫征收办了，人还是那些人，操作手法流程这些基本是参照拆迁，思路也相差不大。

　　征收项目逐渐增多是2013年，这个时期征收对业主带来的最明显区别在于补偿价格由于采用了比较新的市场比较法，相对提高了一些，但是换汤不换药，因为评估公司是从政府指定的几家里面选，依然是不会听业主只会听政府。同时起始价格上涨带来的另外一个负面效果是，征收的谈判空间普遍比拆迁相对小一些，所以最终的结果和拆迁差不太多。

　　征收的第二个版本是上海版本，这个版本最大的特征是预征收。原本《征补条例》出台之前曾经有一个草案，提到了如果要拆迁，拆迁政策必须经过被拆迁户一定比例的同意方可进行。后来正式版的《征补条例》去掉了这个法条，被一致认定是立法的倒退。正式出台的新旧法的差别一下子就和草案相比少多了。而上海版本的特点是延续了征补条例草案中提到的这个法律精神，就是在一个项目开始征收之前搞预征收，先公布拆迁政策，然后看通过率，如果通过率能达到一个比例比如85%以上，或者90%以上，那么就正式进行征收，反之如果达不到，就不拆了。

　　这个做法导致负责拆迁的单位必须转变思路，从过去可以任意定价，到必须定一个“大家都能接受”的价格，不出意料的，每平米的补偿价格一下子就提高了不少。

　　这种做法的好处是正式的征收一旦开始，会迅速的完成征收。拆迁的推进速度变得很快。预征收的拆迁快的可以在三个月内结束，这是过去的征收拆迁无法比拟的。当然，他留给少部分钉子户的空间和筹码相对传统的拆迁和征收又低了不少。虽然不至于完全没有，但是相比拆迁就少多了。一个拆迁项目折腾十年的时代或许到头了？

　　拆违：

　　拆违是基于2008年的城乡规划法和更早的城市规划法。其实最早关于违章建筑的提法能追溯到上世纪八十年代末，而2001年的拆迁条例里面也有了违建不补的原则。最早推动拆违带动拆迁的是安徽省，然后在江苏发扬光大。

　　原本拆违的思路就是城管执法、规划确认、政府批准的三步走，这个思路无论从手续上（拆迁需要五证、征收需要前置文件），效率上（不需要评估和裁决），速度上（半年左右）都比直接拆迁更快。而城市本身就需要拆违。正常的拆违，城管执法大队就那么几个人，面对一座城市浩瀚的“违建”，是无论如何不敢随便执法的。城管除非有举报人触发，或者搞活动，否则民不举官不究。

　　我们看新闻里经常报道哪个明星盖违建，违建都不好拆，还有愈演愈烈的趋势。然而一旦拆迁开始了，政府、城管就突然有了拆除违建的决心和毅力。这个时候对于违建的认定，条件就不十分苛刻：要么有房产证，要么有建设工程规划许可证，如果都没有，就是违建。而恰好很多农村城市的自建房屋，在盖房的时候是根本就没有可能去办建设工程规划许可证的，他们在盖的时候，流行的手续就是去和大队打个招呼。以至于城市、城中村历史原因形成的无证房屋比比皆是。

　　安徽最早看到了这个中奥妙，管你是不是老房子，先当违建拆了再说。稍后又推广到全国，学的最好的江苏，在南京基本上只要拆就是拆违，拆迁许可证几乎都不用拿出来。这就是拆违推动拆迁的基本思路。也正因如此，在南京拆迁中，街道和城管比正经的拆迁公司还上得了台面。

　　腾退：

　　腾退最早见于法律，是十几年前北京出台了一个关于绿化隔离带腾退的办法。这里面形成了一套独有、相对完整的法律体系，并且一直沿用至今，属朝阳区用的最为熟练。腾退基本就是北京独有的地方政策，严格来说在正规的全国范围的法律里面是找不到腾退这两个字的。

　　2010年随着唐家岭项目的成功，腾退成为和拆迁、征收并列的拆迁三大法宝。

　　当然，今天的腾退和前面绿隔腾退法律依据完全不同，他依据的是村民委员会组织法。简单来说，就是村委会开个会定个方案，我要把你们拆了啊，钱给你们多少，哪天拆，就这么一个决议。然后就是村长带队，直接开拆。而这个项目之所以能这样搞，关键字是四个：政府不管。

　　前面说了，全国通用的法律法规里面就没有腾退这个概念，所以几经辗转终于通过村委会组织法把这个概念“合法化”了。大家说好了要腾退，那就是腾退。避开了拆迁、征地、拆违、征收，还正好乐得不用办手续。

　　从政府的角度说，这些腾退都是人家村民自治的结果，村民自己要这么干，我们管不着。从被腾退的村民角度，这个所谓的腾退根本没有任何可诉性，村委会又不是行政机关——不能民告官打行政诉讼。

　　拆迁、征收，多少还给被拆迁户留点面子，虽然我有拆你的权力，但是我一般强拆一家两家吓唬下大伙。村长拆村民是没有任何顾忌的，我说3天后拆你，3天后不拆我就跟你姓。在拆迁、征收中一般不会全部用强拆解决，大部分还是要和你谈谈，强拆只是针对一家两家。而村长来腾退，说好了31号整个项目搞定，那就是31号这天把整个村全部强拆。说话算话，一天都不耽误。

　　由于这种做法效率高，花钱少，很快流行开来，北京近年做的50个挂账村清理整治，大半打着腾退的旗号，正经的拆迁项目并不多。拆平的土地，当然早已经由村委会卖给国土局收储，再招拍挂卖给开发商了。在这个过程中，土地的每一次交易都产生了丰厚的利润，这些利润最后被摊到购房人头上，成为今天北京高房价的基础。

　　有人问，北京的房子是不是因为稀缺，所以才这么贵。能问出这问题来，就说明没被拆过。

　　征地：

　　在广阔的祖国大地，还有无数集体土地，他们远离城市，一望无际，无人问津。成本最低，最便宜，最划算的拆法就是征地，征收集体土地转为国有土地，顺便就把地上物拆了。

　　征地和拆迁、征收不同，拆迁征收都是建委房管系统，而征地是国土系统。征地的基础就是我国存在两种属性的土地，国有土地和集体土地，国有土地归全体人民共同所有，集体土地归村集体全体村民所有。

　　政府的一次征地，一般就可以消灭一个自然村，或者半个，涉及的村民数量比较大，单户利益却很小。在北京，拆迁一平米平房的价格，郊区7万、10万都有（经过争取），而城里则可以高达40万甚至70万（更高就是个例了），而征地一亩地（约667平米）的价格起价才10万块，算下来一平米才150块。离开了北京这个价格就更低了，比如离北京不远的天津地界，一亩地的价格才2、3万。

　　征地的流程基本和2001年的拆迁条例一样，而且十多年过去了也未曾更新过。

　　除了上面这五种，还有搬迁、危改、旧城改造、旧村改造、修路搬迁、整体迁移等等五花八门的拆迁种类，中国地大物博，政府机构庞大，各地各级政府各有土特产，不在此一一列举。

　　拆出一片天

　　今天的北京，城里六区正在积极的学习上海模式进行预征收。城外还有零星的腾退和拆迁。村委会依然活跃在拆迁最前线。今天的上海，动迁项目遍布全城，街边四处都挂着征收事务所的横幅。满城都在拆违。今天的深圳， 新闻爆出了一家补偿2个亿的劲爆消息。

　　总的来说，这些年拆迁的补偿较之过去，每平米的单价都有了显著地提高，就和高企的房价一样。北京二环附近的平房从数年前的一平米六七万，发展到2012的一平米二三十万，三四十万。除了高额的货币，还有可观的安置房，有个客户家里拆迁，拿了4000万加18套安置房。这位先生一拿到钱就移民了。

　　过去十年来，建立在拆迁、卖地、造楼、盖房的循环体系上，房地产市场蓬勃兴起，带动了GDP快速增长。此时此日，房价中承载的钢筋水泥和土壤，不过是房价中微不足道的一部分，更多的是在拆迁中的高昂成本、土地交易中高额的土地财政收入，造福了拆迁户、政府、村委会、开发商以及房地产相关的各行各业，最终转嫁到购房人背负的几十年贷款里，透支了未来二三十年去偿还。地价既然上去，房价自然就不能下来。此时此刻一旦房价下跌，最终倒霉的还是购房人这个群体，这个群体又包括拆迁户——他们拿到钱还是要换成房子。

　　买不起房子的群体也不用盼着房价降下来，房价降下来，中国也要一屁股坐在地上，所谓覆巢之下、焉有完卵。有房的没房的，恐怕都不会有好日子过。

　　去库存，限购，拆迁，土地供应，今天的中国楼市是世界上绝无仅有的个案。作为一个政策性主导价格的市场，房价早已不再围绕着价值上下波动了。而未来，无论是推进大规模人口疏散的北京，还是要在2040年成为全球卓越城市的上海，中国，能否这样坐在过山车上，迎来下一个辉煌盛世，就让我们拭目以待。