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关于在宅基地上自建房屋应遵循怎样的施工建筑安全、工程质量等要求，《建筑法》在第83条作出了特别规定：抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法。
这样看来，《建筑法》中的若干详细规定的确管不到农村宅基地上房屋建造上来。不过，我们还需要从建设行为是否符合城乡规划的角度来审视这一问题。
《城乡规划法》第41条规定，在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。
这就是说，该第41条第1款所规定的需要申请核发乡村建设规划许可证的情形，适用于在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设这种情况，而并不能直接适用于农村村民住宅建设。
那么，问题就转为了是否存在省、自治区、直辖市制定的农村村民住宅建设管理办法，以及该地方规章对农村村民建房究竟有何具体规定上了。
我们以2022年即颁布施行的《福建省农村村民住宅建设管理办法》为例简要说明。《办法》中指出：
村民建房应当取得规划许可。镇规划区内村民建房应当办理《建设工程规划许可证》，乡、村庄规划区内村民建房应当办理《乡村建设规划许可证》。村民建房取得《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》后，方可办理用地审批手续。
属利用原宅基地改建的，不需办理用地批准手续，直接办理规划建设许可手续，由镇乡人民根据镇乡、村庄规划进行审批，符合条件的在10个工作日内核发《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》，村民即可开工建设。
属新建、扩建的，应报送城市、县人民城乡规划主管部门或者受委托的镇乡人民进行规划审批。
城市、县人民城乡规划主管部门应当在接到镇乡人民上报的有关材料之日起20个工作日内审批，受委托的镇乡人民应当在收到村民建房申请材料之日起20个工作日内审批，对符合条件的核发《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》后，由镇乡人民在5个工作日内报县级人民审批用地。
据此可知，即使是在原宅基地上改建，仍需要办理规划建设许可手续。《办法》还对农村住宅房屋的建设标准、安全质量管理、竣工验收等方面作出了相应的规定。
而一旦农民未取得规划许可证或者未按照规划许可的规定进行住宅房屋建设，《城乡规划法》第65条就会被“激活”，涉案房屋将会面临责令限期改正，逾期不改正或者法改正的责令限期拆除的处置结果。
在明拆迁律师要郑重提示广大农民朋友的是，所谓“存在监管盲区和法律空白”绝不意味着农民可以随意在自家宅基地上建房。农民朋友一定要在新建、改建、扩建前全面了解所在地的农村住宅建设管理规定和城乡规划条例，杜绝在宅基地范围内大面积扩建、加盖房屋的情况发生，同时自行确保施工质量，排除各类风险隐患，尤其是不要将存在安全隐患的房屋改变用途用于生产经营。
须知，一旦房屋遭遇不测，受损害的绝非仅仅是自己家人，牵涉其他不特定群体的可能性完全存在，作为房屋的主人恐难以逃脱法律责任的追究。
即便是征收拆迁、宅基地自愿有偿退出等“好事”来临，证自建的部分能否被认定并获取补偿也是一个存在诸多变数的问题。这也从一个侧面否定了“在宅基地上自建房屋法律不管”的观点。 |
发表于 2024-4-19 08:09:44
