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房屋征收时，好多被征收人不懂怎么做选择，其实关键是是否合理的问题，那么怎样才算合理呢，法律上是如何做出规定的，对于产权置换后出现的差价应该怎么办？尤其是企业厂房的征收涉及的问题也有很多，对此孟雷律师来跟大家探讨下相关的法律法规。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第二十一条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条中提到了被征收人有选择权，选择货币补偿，也可以选择产权调换。这里赋予了被征收人选择的权利，货币补偿的权利，什么叫货币补偿？比如说房屋征收给多少补偿多少钱，被征收人可以拿货币去购买到同等面积的房屋。另外，还可以选择房屋产权置换，产权调换，也就是说给多少平米的房屋，按1:1换或者是1:1.1、1:1.2去换置换房屋之后，再补一些，当然会与其他的过渡费、装修装饰的费用、物品的损失的费用等等另外一些其他的费用结合起来，这种方式叫房屋产权调换。
在征收过程当中，大部分都有产权调换的问题，但是在企业搬迁、厂房搬迁的过程当中，很多情况下，没有提供或者做不到产权调换这种情况，住宅也好，企业厂房搬迁也好都有要求产权调换的权利。实践过程当中有的情况是征收方让被征收人去选，告知可以货币补偿，到补偿决定时，它并没有货币补偿或产权调换的权利，如果在补偿决定当中或者补偿方案当中，没有载明产权调换的权利的，这种补偿方案是不合法的，补偿决定它也是不符合规定的。
产权调换在补偿方案里面它是一定要有的，在实践过程当中，先告知你，如果不同意，就视为采用另一种补偿方式，这种也是不对的。在产权调换方面各个地方的操作有些差别，根据最高院的相关的公布拆迁判例，虽然说在之前告知了选择货币补偿或选择产权调换，被征收人不去选的，就给货币补偿，然后帮被征人作出选择。其实行政部门帮被征收人去选择这种方式，其实是剥夺了被征收人的权利，应当由被征收人自己去选择。在补偿决定当中，也应当载明货币补偿和产权调换两种的权利。
最高院有类似的判例，地方有些法院可能会裁判上有差别，当然与案件情况有一些差别。在实践当中出现比较多的是告知了补偿方案、补偿决定，但是没有产权调换的权利，这种也是不合法的。可以去撤销或者是确认违法，在实践过程当中，更多的可能是给被征收人较低的货币补偿，产权调换也少一些这种情况。可能存在变相剥夺了被征收人货币补偿和产权调换的权利的情况，比如给补偿的货币的价值，不是商品房价格，也不是周边二手房市场价格，只是低成本的价格，可能就两三千块钱成本的价格，这种价格它实际上是变相剥夺了选择的权利，这种方案出台之后，被征收人只会选择产权置换，如果选货币补偿根本就买不到同类面积的房屋。这种情况下，也是变相剥夺了产权调换的这种权利，所以产权调换的这种规定主要就是保障被征收人要有生产生活居住的基本的权利。
比如说企业原来有个厂房，我们在办理企业厂房搬迁的案件当中，有的搬迁之后，给的钱根本就买不到周边的厂房。在厂房的评估当中存在很多情况，它不是按照市场价进行评估，先按照地上附着物重置的价格进行重置，成本价格进行评估，重置成本价格评估之后，工业土地出让的价格再进行评估，评估中间的数据都有一定的弹性和空间，有的按低价格去评估，拿地上附着物的钱，再加上土地出让的价格。
在实践过程当中，原告周边地段根本就买不到同等面积的房屋，因为评估的价格没有完全按照市场价进行评估，评估是按照地上附着物和重置价，土地分开评估，这种情况下也不符合规定。我们认为因为拿不到货币补偿的，是这种拿到钱买不到同等厂房这种情况下，厂房的搬迁，企业搬迁过程当中，比较常见这种类型、而且如果货币补偿低的对于企业主来说，拿到这个钱根本就买不到同样的房屋或厂房。这种情形下的补偿也是不合理的。
如果在征地拆迁过程中，对安置补偿有异议，可以怎么做呢？根据我国相关法律规定，被征收人可以在收到征收决定、征收补偿决定等具体行政行为的60日内提起行政复议，6个月内提起行政诉讼。如果房子被强拆，要在知道强拆之日的6个月内提起诉讼。北京楹庭律师事务所案件分析部，遇到疑难案件可免费分析。如果您没有与该主管部门协商好补偿条件，可以咨询征地拆迁律师，或者请律师介入，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意的补偿。
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发表于 2024-3-28 09:23:50
