冯毅成看楼市2019第2讲： 库存近半与“稳”字误解

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今年适合买房吗?最佳时机是何时?今年武汉楼市走势如何?

新年以来，无论是企业、媒体还是购房者普遍关心今年的行情走势。我先后接受了新浪乐居和房天下的专访。

同时，腾讯房产、凤凰房产、武汉热线房产网、得意房产、安居客、网易房产、房掌柜、武汉微博房产、武汉楼市、京东房产、一点资讯、百度房产、喜马拉雅、《武汉房地产》等媒体也分别推出主题策划，研讨楼市行情。

继《冯毅成新春看楼市第1讲》发表《无“开门红”，2019武汉楼市机会在哪里?》后，今天我将重点对以上问题分五个方面进行梳理。

1

年头库存量占往年销售高峰期近半

根据武汉市房管局统计数据显示，截至2019年1月末，武汉市已批准预售尚未网签的商品住房141961套，面积1537.39万平方米。

而截至2018年12月末，已批准预售尚未网签的商品住房152868套，面积1629.21万平方米。

两项数据对比，我们发现从2018年底到2019年1月期间，市场库存非常大。14万套对于整个市场是什么概念?

我们知道武汉市近几年的商品房销售数据稳居全国前列(如图)。

2016年的销售数据达到了近几年的峰值，全年销售商品房约29.18万套。而刚才我们统计的今年年初市场库存14万套商品房，将近是2016年全年销售量(29.18万套)的一半。

并且，这个数据并不包括今年2月起全年新增预售的商品住房房源。如今的市场没有了2016年那种疯狂的冲劲和购买实力，这个“一半”值得思考。

2

军运会节点使开发商上半年抢着推货

今年10月份武汉将举办军运会，对于后期可能对施工带来的相关管控不确定因素，不少开发商从过年就开始抢工期，力争在上半年早拿证、多推货，争取销售时间。

3-6月份将会是市场的推盘高峰期，除了大量的去年存货外，今年新增房源也将在上半年迎来一波高峰。

值得提醒的是，即使工地停工，也不等于市场无房可售。建房和卖房有时间差，概念不能混淆。

3

政策“稳”字当头，购房四大利好

当前已进入买方市场，购房者的决策时间充足、商品可选择性较大，价格相对平稳。有实实在在的4点利好：

(1)房贷利率下调

据融360大数据研究院监测数据显示：2019年1月全国首套房贷款平均利率为5.66%，相当于基准利率的1.155倍，环比下降0.35%。

武汉房贷利率普遍下调。其中，招商银行、农商行、工商银行、建设银行的二手房首套房贷利率下调了5%;光大银行、邮政银行、兴业银行的下调幅度更大，为10%。

从35个主要城市首套房贷款平均利率来看，最低的还是上海，为5.09%，虽然武汉连续回落，但数值6.16%仍为最高。

这也反映出，由于前期利率处于较高位置，利率回调需要一定缓冲时间。

如客观因素不变，利率下调仍将是趋势。

(2)可从年前存货中“捡便宜”

由于市场库存较大，年前尤其是2018年12月，许多开发商为了冲任务，实现签约、回款、利润等指标而推出“分期首付”，变相降低了首付门槛。

目前这一政策仍在部分楼盘中延续。同时，购房者还可以留意在去年备案的新房，整体价位相对较低，相当于“捡便宜”。

(3)精装改毛坯

不少开发商摆脱“绊脚石”，对交付标准“精装改毛坯”。

精装交付的营销策略在去年并未受到市场广泛欢迎，一些试图“捆绑精装”提升利润的套路屡屡受挫，甚至遭遇纠纷和维权。

腾出精力做好毛坯房屋的销售才是核心工作，同时也迎合了市场降低的交易门槛的需求，毕竟机会成本对于买卖双方都十分巨大。

(4)多渠道营销奖励

前两年在卖方市场下的“茶水费”如今已经难觅踪影，绝大多数楼盘都推出了多渠道营销奖励，这是买方市场下开发商为了争取成交客户主动让利，从成交折扣到推荐奖励花样不断。

4

不要片面理解“稳定”

过去，我们对于“稳定市场”的理解有些片面，不少人误以为“稳定”就是打压市场。

之前由于市场过热，转速过快，主管部门出手稳定，动作方向当然是向下。但如果市场过冷，转速过慢，那么主管部门为了稳定，出手的方向必然是向上。

军运会作为外力将改变市场购房期望，改变阶段性的供求关系，后期政策的不确定性也将对楼市产生影响。

政策主要包括两个方面：

一方面可能来自于相关部门为迎接军运会顺利举办而对建筑行业施行的管控措施。

另一方面可能来自于全国为了稳定市场的宏观调控，在因城施策的背景下，无论地方主管部门是收紧还是放松市场，其目的还是为了整体稳定。

著名“财经女侠”叶檀的观点与我不谋而合，她在3月3日推出的《叶檀财经》中写到：“截至2月26日，全国有21城取消限价，放开限售，解除限购。房住不炒的政策就此变了吗?不可能，现在的放松，是为了维持市场平稳，避免金融、实体、地方财政崩塌。”

虽然上半年对于购房者来说有大量库存+大量新增供应，但在3-6月份密集销售阶段过后，一旦接下来市场受到停工或者去化过快的影响，供求关系将发生变化。

加之市场期望上升，以及政策松动，那么行情在会后11-12月份很可能发生一些阶段性的改变。

不要忘了，年中没有完成的经济数据，有关方面在年底是一定会想办法冲一冲的。

5

购房，你想多合适就该多愿意

今年是否适合买房?最佳时机是什么时候?这是我遇到最多的提问。

第一，从常规看，最佳的购房时间是年前，尤其是元旦之前，因为开发商为了冲任务，会尽可能地降低交易门槛。

第二，“合适”要分人群讨论，大致分刚需和投资两大类。对刚需来说，买房就和一日三餐到点吃饭正常。因此刚需买房越早越好，按能力和需求购买。由于其在后期相当长的一段时间内不存在拿唯一的住房来炒房的可能，因此这套房并不存在“买贵了”或“买赚了”一说。

而对于改善或者投资群体，最忌讳的就是只赢得起而输不起，房子涨价皆大欢喜，房子不涨价，或者出现修复性地调整价格就要吵吵闹闹。比起“合适与否”，更需要问自己“愿意与否”。

真正聪明的投资者看的是格局。

对于改善群体而言，目前武汉市的大户型主要集中在二环甚至内环核心地段。它们一般品牌大、户型好、价格平。

从站位布局看，这是历史机遇。一套期房基本是要等2-3年交房，当你真想出手，根据办证后满两年会降低税费的规定，最佳出手转卖时间也需要3-4年，因此一旦目前你发现短期几个月或者半年、一年出现价格下调，其实对于你脱手的时间来看影响并不大。

李嘉诚说，永远不赚最后一个铜板。目前二手房价格无法起来，新房价格也正面临横盘。如果你想在买和卖中极致地榨取每一分利润，必将满盘皆输。

拘泥眼前，就事论事，必然永远落后于市场的趋势。

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冯毅成，首届中国好户型大赛专家评委、武汉市房协专家成员、武汉房产文化学者、微信公众号【主编笔记】创始人，房产圈影响力大V奖、亿房网专家库专家、率先倡导以大数据精准调控中国楼市记者。

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