中梁地产如高速陀螺，三四线开发商的正确活法是什么?

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在房地产行业，有一个非常不好的现象：几乎所有的光环都加持于那些传说中的大鳄。这些头部房企的一举一动，往往被无理由地放大、夸张。

没有多少人关心三四线开发商的活法。除非你经历了从乌鸦到凤凰的蜕变，并且成功地将公司总部迁到了一线城市。比如，像起家于温州的中梁地产。

然而，在数量庞大的三四线城市，四五线城市，那些生于斯长于斯的本土开发商，其生存与发展空间向来并不狭窄，其局部影响力亦从来都不容低估，只是在扭曲的市场里，话语权被剥夺而已。

中国社会科学院财经战略研究院24日发布了一份住房市场分析的月度报告，媒体报道划重点：部分三四线城市在经历了一波突击性上涨后，因后续需求不足，房价将进入下跌阶段。

报告中提到，2019年5月，三四线城市房价平均环比上涨0.011%，涨速比上月收窄0.052个百分点。廊坊(燕郊)房价环比下降2.07%，跌幅比上月扩大0.34个百分点，进一步确认了2018年12月以来环京房价持续快速上涨“小阳春”结束。

印象中，在“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”的那些日子里，以碧桂园、恒大、万科为代表，纷纷下沉到三四线城市。他们买地，推货，抢市场，在为当地带去从来没感受过的产品、配套和服务的同时，将当地的房价拉到了一个与居民平均工资收入不相匹配的高度。客观上，也培育了一批三四线城市本土开发商，使其在模仿加山寨的历程中成长。

如今，当棚改接近尾声，大佬转身回到一二线城市，只留下一地鸡毛。如何看待这些三四线城市开发商的生存之道?

第一，三四线城市是开发商最好的孵化器、演兵场、磨刀石。?多少房企大鳄都是从小镇小城里走出来的。比如雅居乐的龙兴之地在中山某镇，龙光从汕头走出来，碧桂园至今还将总部大楼设在顺德北滘镇上，农民企业家偏安一隅谋天下。而碧桂园最近的邻居要数美的置业，今年有望进入千亿俱乐部。这几年在全国快速扩张的敏捷的前身则是番禺钟村镇房地产开发公司。类似的案例不胜枚举。

第二，三四线城市开发商好多还是处于上半场，而非下半场。房地产有上半场，有下半场。这一点，成也万科，败也万科。这一说法的始作俑者若干年前抛出神观点后，表面上紧锣密鼓、排兵布阵、意欲跨界转型，实则虚晃一枪继续埋首苦干，这些年没少买地，也没少卖房，年报指标逐年都有上佳的表现，倒是把许多盲目的追随者玩得像无头苍蝇一般，找不到诗也找不到远方。

这些虔诚的追随者以中小房企居多。而绝大多数的中小房企的主战场，正是在三四线甚至四五线城市。这些企业成立的时间与成长的过程与那些头部房企或许有点类似，但因为没有走出所在城市，没有经历过规模经营和异地扩张，因此在项目操盘过程中，管理团队没有得到过正规和严格的专业训练，粗暴开发，粗放经营，从来都没有尝过投资与利润最大化的甜头。这些问题在房地产市场发展的上升期暴露不出来，但在当下市道疲软的时刻，问题就显得严重和迫切。上半场的传统房地产问题都没解决，何谈下半场跨界转型?

第三，与外来房企相比，三四线城市开发商在当地拥有较好的政商资源。那些大鳄们出于战略需要，进驻或退出某一区域或城市时，往往迅速果敢，不计较一城一池的得失。而本土房企是地头蛇，往往压上的是全部身家，不容许他们犯错，稍有闪失，满盘皆输。无论是从战略上、融资上、产品上，还是其他产业链条上的细小环节，均需要权衡利弊，稳健出击。也因此，在外来房企进驻时，往往成为被兼并的对象(普遍拥有土地资源优势)，如果坚守不死，此时待价而沽，当然可以卖个好价钱。

最后，还有一类中小房企，甘愿固守小地方，不思进取，一年有一两个项目开发足矣。他们不追求高周转，不凑地王的热闹，不上规模，不搞唯快不破，简直就是地产圈里的佛系和一股清流。而相反，像中梁那样，从走出温州进入上海开始，就像一个高速旋转的陀螺，又是阿米巴管理，又是区域开发模式，将高周转玩到极致，不过就想问一句，这还是在盖房子吗?这还是在做百年老店吗?

三四线城市开发商的活法值得关注。也许，他们的日子并不像媒体说的那么糟。人口净流出理论与棚改货币化终结论，都不足以解释三四线里城市里存量的改善型和居住的多元需求。另外，作为地产力量中的重要一极，除了做强做大之外，至少，他们还可以用独特的资源与头部房企博弈，在被兼并与合作的时候中卖个好价。

但前提是，活着，好好活着。

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